Deweloperzy przyznają, że sprzedają mniej mieszkań. Kto kupuje nowe mieszkania, a kto musiał odłożyć swoje plany i dlaczego?

Odpowiedzi na te pytania szukamy analizując wyniki sprzedaży poszczególnych deweloperów w trzecim kwartale 2022 r. Jak pokazują zagregowane dane GUS, po dwóch kwartałach dużego zastoju na rynku nowych mieszkań w Polsce, trzeci przyniósł pewne ożywienie. Już we wrześniu sprzedaż wróciła do trendu wzrostowego - choć oczywiście w odniesieniu do niskiej bazy z poprzednich miesięcy/ Zresztą pierwszy miesiąc kolejnego kwartału, październik pokazał, że ten trend się utrzymuje.

Z kolei analitycy rynku mieli dostatecznie dużo czasu na przeanalizowanie wyników kwartału na wyciągnięcie bardziej sumarycznych wniosków - choćby w zakresie analizy kim są kupujący nowe mieszkania.

- W trzecim kwartale br. znaleźliśmy nabywców na 261 lokali. Dla porównania w drugim kwartale 2022 roku wskaźnik ten wyniósł 361 mieszkań. Z kolei rok wcześniej, w trzecim kwartale 2021 roku sprzedaliśmy 438 mieszkań - przyznaje Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia S.A.

- W trzecim kwartale 2022 roku zawarliśmy 376 umów deweloperskich i przedwstępnych. To wynik gorszy w porównaniu z tym samym okresem w roku ubiegłym. Należy jednak pamiętać o bardzo wysokiej bazie porównawczej. Sprzedażowo rok 2021 był rekordowy, co m.in. znalazło odzwierciedlenie w wolumenie - 2617 sprzedanych lokali w okresie I-III kw. W przychodach III kwartału 2022 roku uznaliśmy łącznie 833 lokale mieszkalne i usługowe przekazane w tym okresie nabywcom - potwierdza Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A.

Podobne są informacje płynące niemal od wszystkich firm deweloperskich.

Od połowy bieżącego roku wyniki sprzedażowe całej branży znacząco spadły i obniżony poziom sprzedaży utrzymuje się do tej pory. Głównym powodem takiej sytuacji jest zaostrzenie sposobu obliczania zdolności kredytowej przez banki oraz podwyżki stóp procentowych, uważa Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic.

- Utrzymanie rekomendacji pogarszającej zdolność kredytową już spowodowało wstrzymanie kolejnych planów inwestycyjnych, a tym samym znaczące zmniejszenie podaży. W następnej kolejności zaowocuje to zamykaniem mniejszych i słabszych firm developerskich oraz wzrostem bezrobocia - mówi Zuzanna Należyta.

- Zgodnie z najnowszym stanowiskiem Urzędu KNF deweloperzy mają tak duże marże, że powinni obniżyć ceny i w ten sposób zapewnić większą dostępność mieszkań. Szkoda tylko, że tak poważne decyzje są oparte o niewłaściwe dane. Rentowność, na którą powołuje się KNF, dotyczy wyników deweloperów notowanych na giełdzie i transakcji sfinalizowanych aktami końcowymi w danym kwartale. Są to jednak transakcje zawarte jako umowy deweloperskie czasem nawet rok wcześniej, czyli w zupełnie innej rzeczywistości sprzedażowej i przy innych kosztach budowy - dodaje menadżerka Eco Classic.

Zmniejszona aktywność klientów kredytowych wcale nie oznacza, że rynek nieruchomości ogarnia stagnacja. Choć dziś mieszkania kupują głównie osoby w przedziale wiekowym 30-40 lat, a najdotkliwiej aktualna sytuacja rynkowa odbija się na młodych, którzy chcą opuścić „rodzinne gniazdo”, to niesłabnącym popytem cieszą się zakupy inwestycyjne.

Raport Barometr Metrohouse i Credipass za III kwartał 2022 r. pokazuje dane dotyczące profilu nabywców mieszkań, którzy zrealizowali w tym okresie swoje transakcje za pośrednictwem agentów Metrohouse. Zahamowanie pociągu z kredytami dotknęło przede wszystkim nabywców mieszkań z najmłodszego segmentu wiekowego.

- Zaledwie 11 proc. transakcji zakupu jest realizowanych przez kupujących poniżej 30-ego roku życia. Osoby rozpoczynające życie na swoim i myślące o zakupie mieszkania spotykają się z brakiem odpowiedniej zdolności kredytowej, brakiem środków wymaganej wysokości na wkład własny, ale też najbardziej boleśnie odczuwają wzrost stóp procentowych, które przekładają się na wysokość przyszłych rat kredytu - mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

Sytuacji nie poprawił także program rządowy „Mieszkanie bez wkładu własnego” wprowadzony w maju 2022 roku, który w praktyce nie jest dostosowany do aktualnej sytuacji rynkowej. Dlatego też w transakcjach po stronie nabywców dominują osoby między 30 a 40 rokiem życia (34 proc.) i w najbliższej przyszłości nie należy liczyć, że ta sytuacja ulegnie istotnym zmianom.

Potwierdzeniem tej tezy mogą być wyniki badań EUROSTAT-u za 2021 r., które dotyczą średniej wieku, w którym młodzi ludzie opuszczają gospodarstwa domowe swoich rodziców.

- Dla Polski ten wiek wynosi 29 lat, co oznacza, że jeżeli pogłębią się dotychczasowe zjawiska (drogie i niedostępne kredyty, rosnące ceny mieszkań, brak budownictwa społecznego i systemowych rozwiązań dla osób nabywających swoje pierwsze mieszkanie), można spodziewać się, że szybko dogonimy „liderów” tego rankingu, czyli takie kraje jak Portugalia, czy Chorwacja, gdzie idziemy „na własne” w wieku 33 lat - mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Podobnie jak w Polsce sytuacja wygląda w Słowenii, czy Rumunii, ale też w Hiszpanii i we Włoszech, które uchodzą za kraj, gdzie mieszkanie z rodzicami doczekało się nawet odrębnego terminu „bamboccioni”.

W raporcie Barometr Metrohouse i Credipass badania ankietowe wśród agentów nieruchomości pokazują, że w dalszym ciągu najczęstszym powodem zakupu nieruchomości są inwestycje. Odsetek klientów deklarujących zakupy inwestycyjne wzrósł do 45 proc. i jest to jeden z najwyższych wyników w ostatnich latach. Na drugim miejscu wśród powodów znajduje się potrzeba usamodzielnienia się i przejścia na swoje (zakup pierwszej nieruchomości). Taki powód podaje co piąty klient.

- Obserwujemy stałe zainteresowanie klientów zakupem mieszkań, z tym, że coraz częściej nabywcy muszą zrewidować swoje plany, realizując potrzeby mieszkaniowe na rynku najmu. Badania pokazują, że Polacy żyją w przeludnionych mieszkaniach, a wskaźnik liczby mieszkań na 1000 mieszkańców jest poniżej średniej europejskiej. Państwo powinno szukać rozwiązań, które poprawią sytuację mieszkaniową w Polsce - uważa Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper S.A.

- Wszelkie działania utrudniające klientom zakup nieruchomości prowadzą do pogłębiania i tak już dużego deficytu mieszkaniowego. Szczególnie bezzasadna jest rekomendacja KNF, która przy obecnych wysokich stopach procentowych nakazuje przyjmować tak duży bufor zmiany wskaźnika WIBOR - **dodaje Michał Witkowski.